„Kiedy nawet dyrektor banku centralnego nie ma środków na opłacenie czynszu, co mogą zrobić urzędnicy służby cywilnej lub pracownicy korzystający z płacy minimalnej?” » zapytaj obywateli Turcji na portalach społecznościowych.
„Nie mogliśmy znaleźć zakwaterowania w Stambule. Jest strasznie drogie. Przeprowadziliśmy się do moich rodziców.”
Tak twierdzi Hafize Gaye Erkan, nowy dyrektor tureckiego banku centralnego, który w rozmowie z tureckimi mediami potępił rosnące ceny wynajmu w Stambule.
„Czy to możliwe, że Stambuł stał się droższy niż Manhattan?” zapytała.
Wielu Turków zamieściło wpisy w mediach społecznościowych, najwyraźniej z niedowierzaniem, że nawet 44-letni gubernator, który wcześniej pracował w firmach finansowych, w tym w Goldman Sachs i First Republic Bank, nie jest w stanie opłacić czynszu.
„Nawet jeśli dyrektora banku centralnego nie stać na opłacenie czynszu, co mogą zrobić urzędnicy służby cywilnej lub pracownicy otrzymujący płacę minimalną?” wielu pytało.
Niestety nie jest to nowy problem: Sema Dumanli, profesor nadzwyczajny na najlepszym tureckim uniwersytecie Bogazici, naświetlił ten problem ponad rok temu, dzieląc się ceną wynajmu mieszkania w Stambule (1 094 €) i odcinkiem wynagrodzenia (897 € ). w sieciach społecznościowych.
Czynsz był o 20% wyższy niż jego miesięczna pensja na rękę, a Dumanli potępił fakt, że pensje akademickie nie wystarczają na podstawowe utrzymanie.
Według Banku Centralnego Republiki Turcji (CBRT) w momencie objęcia przez niego stanowiska w październiku 2022 r. roczna inflacja cen nieruchomości wyniosła 205%.
Jednocześnie, według oficjalnego urzędu statystycznego Turcji (TurkStat), oficjalna inflacja czynszów, odnosząca się do rocznej zmiany cen mieszkań na wynajem, wyniosła 41%.
Jednakże Centrum Badań Ekonomiczno-Społecznych (BETAM) Uniwersytetu Bahçeşehir szacuje roczny wzrost na 146% na podstawie najpopularniejszych ogłoszeń drobnych w Turcji.
Według BETAM, w listopadzie 2023 r. średni miesięczny czynsz za metr kwadratowy wyniósł 128,4 lirów tureckich (4,20 euro) w Turcji i 166,7 lirów w Stambule. Oznaczało to, że czynsz za 70-metrowy dom wynosił 378 euro, a miesięczna płaca minimalna netto wynosiła 369 euro. Cena najmu nie obejmuje opłat za media.
W Turcji średnia pensja netto nauczyciela wynosi około 847 euro, podczas gdy przeciętny policjant zarabia około 938 euro.
W styczniu 2024 r. miesięczne wynagrodzenie minimalne netto wzrosło do 520 euro. O około 50% wzrosły także wynagrodzenia urzędników służby cywilnej. Oczekuje się jednak, że czynsze również będą nadal rosły ze względu na inflację.
Z raportu Agencji Planowania Stambułu (IPA) gminy metropolitalnej Stambułu wynika, że według stanu na wrzesień 2023 r. miesięczna płaca minimalna netto w Stambule wynosiła mniej niż 100% średniego czynszu za ostatnie dwa i pół roku. Oznacza to, że ci, którzy zarabianie minimalnej pensji nie pozwala im na opłacenie czynszu.
Wszystkie te liczby łącznie pokazują skalę poważnego kryzysu kosztów życia grożącego Turcji.
Jak ceny nieruchomości i czynszów wzrosły tak szybko?
„Turcja nie ma innego wyjścia, jak tylko powrócić do racjonalnych podstaw” – powiedział minister finansów Mehmet Şimşek podczas ceremonii przekazania władzy wraz ze swoim poprzednikiem Nureddinem Nebatim na początku czerwca.
„Przejrzystość, spójność, przewidywalność i poszanowanie międzynarodowych standardów będą naszymi podstawowymi zasadami, aby osiągnąć cel, jakim jest poprawa dobrobytu społecznego” – dodał, sygnalizując zamiar odejścia od dotychczasowych niestabilnych strategii rządowych.
Mówiąc najprościej, dane gospodarcze Turcji sugerują, że ceny mieszkań i czynszów poszybowały w górę w wyniku wcześniejszej „irracjonalnej” polityki rządu, jak to określił Şimşek, który był ministrem finansów i wiceprezydentem oraz premierem w latach 2009–2018.
„Nowy model gospodarczy” Turcji
Część tych polityk wpisuje się w „nowy model gospodarczy” Turcji we wrześniu 2021 r., w którym priorytetem jest wzrost gospodarczy, inwestycje i eksport.
Prezydent Recep Tayyip Erdoğan od dawna przekonuje, że obniżenie stóp procentowych pomaga w walce z inflacją, wbrew poglądom ekspertów głównego nurtu.
W trakcie wdrażania „nowego modelu gospodarczego” roczna inflacja spożycia osiągnęła najwyższy poziom (86% w październiku 2022 r.) od dojścia Erdoğana do władzy.
Według danych CBRT roczna stopa inflacji cen nieruchomości, która w ciągu 10 lat poprzedzających wrzesień 2021 r. nie przekroczyła 35%, w ciągu zaledwie jednego roku po zastosowaniu nowego modelu eksplodowała do 189% w całym kraju i 212% w Stambule. .
O ile bank centralny obniżył główną stopę procentową z około 19% w 2021 r. do 8,5% na początku tego roku, w ramach dotychczasowej polityki obniżania stóp procentowych Erdoğana, o tyle po nominacjach Şimşka i Erkana bank zmienił kurs, podnosząc główną stopę procentową z 8,5% do 42,5% w ciągu zaledwie kilku miesięcy.
Inflacja czynszów i inflacja ogólnego spożycia
W „nowym modelu gospodarczym” wzrosła także roczna ogólna inflacja konsumencka.
Oczekuje się, że ceny czynszów wzrosną zgodnie z inflacją. Rząd turecki ograniczył jednak podwyżki czynszów do 25% w lipcu 2022 r. i przedłużono je do lipca 2024 r. w odpowiedzi na rosnący gniew po wyborach w tym kraju w maju ubiegłego roku.
Wyraźnie wzrosła różnica pomiędzy stopą inflacji czynszów a inflacją powszechnej konsumpcji. Od października 2022 r. Roczna inflacja konsumpcji wyniosła 86%, a inflacja czynszów 41%.
Limit 25% podwyżek czynszu nie zadziałał
Jednak z raportu niezależnego ośrodka badawczego BETAM wynika, że roczna inflacja czynszów wyniosła 159% w październiku 2022 r. Niezależna grupa badawcza ds. inflacji (ENAG) ustaliła również, że ogólna roczna stopa inflacji konsumenckiej wyniosła 185%.
Badanie MetroPoll z 2022 roku wykazało, że zdecydowana większość (82%) osób nie wierzy w stopę inflacji TurkStat w 2022 roku.
Według TurkStat w listopadzie 2023 r. roczna inflacja czynszów osiągnęła 106%. To wyraźnie pokazuje, że 25-procentowy pułap podwyżek czynszów nie zadziałał.
Gwałtowne konflikty między właścicielami a najemcami
Znaczna rozbieżność pomiędzy pułapem 25%, oficjalną roczną inflacją i rynkowymi cenami czynszów również spowodowała gwałtowne konflikty pomiędzy wynajmującymi a najemcami. W starciach tych zginęło co najmniej 11 osób, a około pięćdziesiąt osób zostało rannych, a w następstwie tych konfliktów aresztowano setki osób.
Jak zmieniały się ceny ryczałtowe w ciągu ostatnich pięciu lat?
CBRT publikuje dane na temat cen mieszkań w Turcji, które oblicza poprzez podzielenie wartości nieruchomości przez jej powierzchnię użytkową brutto. Jako wyznacznik cen stosuje się ceny mieszkań wykazywane w operatach szacunkowych sporządzanych w momencie udzielania indywidualnych kredytów mieszkaniowych.
Gdy policzymy cenę mieszkania – w naszej symulacji wynosi ono 96 metrów kwadratowych – uderzający jest dramatyczny wzrost, nawet w euro.
Cena mieszkania w Turcji wzrosła średnio z 40 698 euro do 98 042 euro w okresie od października 2018 r. do 2023 r., co oznacza wzrost o 141%.
W Stambule wzrosła w tym okresie z 72 866 euro do 144 886 euro, co stanowi wzrost o 99%.
W tym samym okresie kurs euro do liry tureckiej wzrósł z 6,75 do 29,41.
Płaca minimalna a ceny nieruchomości
W Turcji istotne jest również porównanie płacy minimalnej i cen nieruchomości, ponieważ kraj stał się krajem, w którym pracownicy otrzymują płacę minimalną. Według Tureckiej Konfederacji Postępowych Związków Zawodowych (DİSK-AR) w 2022 r. odsetek pracowników zarabiających poniżej 120% minimalnego wynagrodzenia wyniósł 58,4%.
Kiedy w styczniu 2018 r. zindeksowano miesięczną płacę minimalną i ceny jednostkowe domów w Stambule i Turcji do 100, wykres przedstawia ewolucję każdego wskaźnika na przestrzeni prawie sześciu lat.
Do połowy 2021 r. wskaźnik płacy minimalnej przewyższał ceny domów. Podczas gdy nominalna płaca minimalna znacznie wzrosła w ramach „nowego modelu gospodarczego”, wskaźnik cen nieruchomości w Turcji i Stambule przekroczył wskaźnik płacy minimalnej. Przepaść się powiększyła.
Trzęsienie ziemi i sprzedaż domów obcokrajowcom
Analitycy sugerują również, że do wzrostu czynszów i cen nieruchomości mogły przyczynić się ubiegłoroczne niszczycielskie trzęsienie ziemi i sprzedaż domów obcokrajowcom.
W lutym dwa trzęsienia ziemi nawiedziły południowo-wschodnie prowincje Turcji. Tysiące ludzi musiało przenieść się do innych miast.
W ciągu ostatniej dekady znacząco wzrosła liczba domów kupowanych przez obcokrajowców. Zakup nieruchomości w Turcji wiąże się z możliwością ubiegania się o obywatelstwo tureckie, jeśli jej koszt przekracza 400 000 dolarów (364 292 euro). Cena ta wynosiła 250 000 dolarów (227 721 euro) do 2022 roku.
Według TurkStat w 2021 r. obcokrajowcy kupili 3,9% domów sprzedanych w Turcji.
W okresie od 2013 r. do połowy 2022 r. łączna liczba nieruchomości zakupionych przez cudzoziemców przekroczyła 310 tys.
Turcja jest wyjątkiem, jeśli chodzi o inflację cen nieruchomości
Według Eurostatu, oficjalnego urzędu statystycznego UE, Turcja stanowi wyjątek, jeśli chodzi o inflację nominalnych cen domów.
Między drugimi kwartałami 2022 r. a 2023 r. ceny nieruchomości w Turcji wzrosły niemal dwukrotnie (95,9 proc.), podczas gdy w UE spadły o 1,1 proc.
Za Turcją plasują się Chorwacja i Bułgaria, gdzie wzrost wyniósł odpowiednio 13,7% i 10,7%.
W ośmiu krajach UE i Wielkiej Brytanii ceny domów spadły w tym okresie.
Największy spadek zanotowały Niemcy (9,9%), następnie Dania (7,6%) i Szwecja (6,8%). Ceny domów w Wielkiej Brytanii spadły o 3,5%.
Liczba właścicieli domów spada
Jeśli spojrzymy na odsetek osób posiadających własny dom, widzimy stopniowy spadek na przestrzeni ostatnich 15 lat.
Według TurkStat w 2014 r. 61,1% gospodarstw domowych posiadało dom. Od tego czasu odsetek ten z roku na rok maleje, osiągając w 2022 r. poziom 56,7%.
Z kolei udział najemców wzrósł w tym okresie z 22,1% do 27,2%.
