Ostatnie wydarzenia na świecie wzbudziły obawy przed kryzysem na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie, co odzwierciedla sytuację w Japonii i Stanach Zjednoczonych. Szczególnie Deutsche Pfandbriefbank AG boryka się ze znacznym spowolnieniem wynikającym ze słabego rynku nieruchomości.
Miniony tydzień przyniósł znaczące spadki wartości akcji kilku banków na całym świecie, szczególnie tych z dużym zaangażowaniem w kredyty na nieruchomości komercyjne.
Podobnie jak niepokojące wydarzenia w Japonii i Stanach Zjednoczonych, Europa stoi obecnie przed perspektywą nowego kryzysu na rynku nieruchomości komercyjnych.
Amerykańskie preludium: pobudka
Sytuacja przybrała niepokojący obrót w Stanach Zjednoczonych, gdzie New York Community Bancorp (symbol: NYCB) stał się siedliskiem niepokoju na rynku.
Przy aktywach przekraczających 100 miliardów dolarów (92 miliardy euro), z których około 60% jest związanych z nieruchomościami komercyjnymi na Manhattanie, nieoczekiwane straty spółki NYCB w czwartym kwartale i rozczarowujące przychody doprowadziły do masowej wyprzedaży na rynku, ponieważ jej akcje spadły o ponad 50 % w stosunku do poziomów z końca stycznia.
Europejskie banki pod mikroskopem?
Europejski sektor bankowy stoi obecnie przed podobną kontrolą. W tym tygodniu szczególnie mocno ucierpiał Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB), bawarski bank regionalny, który od ponad stu lat specjalizuje się w finansowaniu nieruchomości komercyjnych.
Bank ogłosił rezerwy na ryzyko w wysokości od 210 mln euro do 215 mln euro, wynikające z „utrzymującej się słabości rynków nieruchomości”, którą bank nazwał „największym kryzysem na rynku nieruchomości od czasu kryzysu finansowego”.
Akcje PBB spadły w ciągu ostatnich czterech dni o 17%, a cena obligacji podporządkowanych (ISIN: XS1808862657) spadła poniżej 40 centów za dolara. Spowolnienie to, choć poważne, zostało w pewnym stopniu złagodzone przez stosunkowo skromną kapitalizację rynkową PBB wynoszącą 628 mln euro.
Rosnące obawy dotyczące europejskich nieruchomości komercyjnych
Europejski Bank Centralny (EBC) i agencja ratingowa Moody’s wyraziły poważne obawy dotyczące stabilności sektora nieruchomości komercyjnych w Europie.
W najnowszym przeglądzie stabilności finansowej opublikowanym w listopadzie EBC podkreślił utrzymujący się spadek cen nieruchomości komercyjnych, pogłębiony stagnacją na rynku, która poważnie wpłynęła na proces ustalania cen.
EBC szczegółowo opisał również niepokojący spadek aktywności transakcyjnej na rynkach nieruchomości komercyjnych, który w pierwszej połowie 2023 odnotował dramatyczny spadek o 47% w porównaniu z tym samym okresem 2022.
Ponadto Europejski Bank Centralny ostrzegł przed potencjalnymi problemami ze zdolnością spłaty zobowiązań wynikającymi ze szkodliwego połączenia rosnących kosztów finansowania i spadających dochodów z czynszów.
W ostrzeżeniu z sierpnia 2023 r. agencja Moody’s zidentyfikowała kilka kluczowych czynników zaostrzających wyzwania stojące przed sektorem, z których wiele odzwierciedla problemy stojące przed rynkiem amerykańskim, takie jak długoterminowe zmiany w popycie na nieruchomości ze strony biur, wynikające z przyjęcia hybrydowych modeli pracy i zaostrzone przepisy dotyczące ochrony środowiska. .
Spojrzenie na największe w Europie biurowe REITy
W obliczu tych wydarzeń uwaga rynku może przenieść się na największe europejskie fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości biurowych (REIT):
Gecina (GFC) posiada największy portfel biur w Europie, prawie 97% zlokalizowanych w regionie paryskim, wyceniany na 22 miliardy euro.
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, SA, hiszpańska spółka z branży nieruchomości, skupiona na europejskim rynku najlepszych biur, działająca w Barcelonie, Madrycie i Paryżu. Portfel najlepszych biur jest wyceniany na ponad 12 miliardów euro.
Derwent London plc, posiadający 66 budynków w swoim portfelu nieruchomości komercyjnych, głównie w centrum Londynu, o wartości ponad 6 miliardów euro na 30 czerwca 2023 r., jest największym REIT biurowym zlokalizowanym w Londynie.
