Ceny domów na Węgrzech wzrosły od 2015 r. o ponad 166%, ale jest kraj, w którym wzrost jest jeszcze bardziej olśniewający.
Ceny mieszkań w Stambule są obecnie w ścisłej konkurencji z cenami w niesławnych drogich miastach, takich jak Paryż i Londyn, ponieważ dane pokazują, że ceny domów w Turcji są 12 razy wyższe niż dziewięć lat temu w wartościach nominalnych.
Wśród państw członkowskich OECD najmniejszą zmianę odnotowały kraje Europy Północnej, takie jak Szwecja i Finlandia, przy wzroście nominalnych cen mieszkań o ponad 4% od 2015 r.
Na drugim końcu skali znajduje się transkontynentalna Turcja, a za nią Węgry, gdzie ceny są o 166% wyższe niż w 2015 r.
W większości krajów OECD w latach 2015–2023 ceny domów wzrosły znacznie do poziomu dwucyfrowego. Mimo to ceny w Turcji szczególnie wyróżniają się na tle innych, powodując wzrost cen wynajmu tak wysokich, że nawet prezes banku centralnego kraju nie może sobie na to pozwolić .
Chociaż jednak ceny mieszkań w Turcji rosły stopniowo od 2015 r., to w 2021 r. zaczęły gwałtownie rosnąć.
Osiągnęły swój szczyt w 2022 r., kiedy ceny domów wzrosły o 168% w ciągu roku, a następnie w 2023 r. wzrosły o 76%.
Tymczasem pod koniec 2022 r. w Europie i Stanach Zjednoczonych ceny domów gwałtownie spadły, gdy banki centralne tych gospodarek zaczęły podnosić stopy procentowe, aby stawić czoła wysokiej inflacji, co spowodowało wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.
Z drugiej strony turecki bank centralny obniżył stopę referencyjną w sierpniu 2022 r., mimo że w listopadzie tego roku inflacja w kraju kształtowała się na poziomie blisko 85%.
Eksperci przypisują gwałtowny wzrost nominalnych cen nieruchomości w Turcji z kilku powodów.
„Faktyczna zmiana zaczyna się od 2020 roku” – powiedział Görkem Yapan, lider sektora nieruchomości i budownictwa na rynku tureckim w KPMG. „Uważam, że głównymi powodami są wahania kursów walut, dewaluacja liry tureckiej, wyższa stopa inflacji i wynikający z niej wzrost kosztów budowy, a także rosnący popyt po pandemii”.
Stopa inflacji w Turcji w 2022 roku była niezwykle wysoka, ponad 50% przez prawie cały rok, osiągając w październiku ponad 80%. Jednak według OECD realne ceny domów (skorygowane o inflację) również wzrosły o 96,7% do trzeciego kwartału 2023 r. w porównaniu z 2015 r.
„W zeszłym roku doświadczyliśmy trzęsień ziemi, które dotknęły 11 miast w Turcji, co również spowodowało wzrost cen, ponieważ ludzie chcą mieszkać w bezpieczniejszych miejscach, takich jak budynki odporne na trzęsienia ziemi” – powiedział Yapan.
Myślisz, że masz wysoki kredyt hipoteczny? Pomyśl jeszcze raz…
Podczas gdy rynek zalali nabywcy za gotówkę, miesięczne stopy procentowe osób zaciągających kredyty hipoteczne w Turcji gwałtownie wzrosły: ekstremalny poziom inflacji w Turcji, która niedawno osiągnęła prawie 70%skłoniło bank centralny do agresywnego zaostrzenia polityki pieniężnej i podniesienia stopy referencyjnej z 8,5% w czerwcu 2023 r. do 45% w styczniu 2024 r.
W rezultacie kredyty hipoteczne w Turcji mają obecnie roczną stopę procentową na poziomie 40%. Ponadto maksymalna wysokość kredytu hipotecznego do wzięcia nie przekracza jednej piątej ceny domu.
W całym 2023 roku niecałe 15% sprzedanych domów miało nabywcę z kredytem hipotecznym. Pozostałą część sprzedano odbiorcom za gotówkę.
Czy Rosjanie wykupują turecki rynek nieruchomości?
Od 2022 r. największa część domów sprzedawanych obcokrajowcom trafiała do Rosjan, a następnie do Irańczyków.
„Po wybuchu konfliktu rosyjsko-ukraińskiego w lutym 2022 r. nastąpił znaczny napływ migrantów z obu krajów do Antalyi, Stambułu i Mersin” – powiedział Yapan, dodając, że te trzy lokalizacje stały się najpopularniejsze wśród rosyjskich inwestorów, gdzie ich obecność podniósł ceny.
W samej Antalyi ceny wzrosły o 230% w ciągu jednego roku do drugiej połowy 2022 r.
„W związku z podwojeniem liczby cudzoziemców w Antalyi w ciągu dwóch lat po migracji z Rosji i Ukrainy ceny nieruchomości i wynajmu gwałtownie wzrosły” – powiedział Yapan.
Tymczasem dewaluacja liry tureckiej ograniczyła możliwości tureckich nabywców. Jednocześnie duża liczba obywateli Rosji i Ukrainy zapłaciła ogromne kwoty w gotówce, co wywołało popyt na nieruchomości, co jeszcze bardziej spowodowało wzrost cen.
Popyt ze strony rosyjskich odbiorców nie wyjaśnił jednak istotnej zmiany cen w całym kraju, nawet jeśli ich duże zainteresowanie niektórymi lokalizacjami spowodowało wzrost cen.
„Jednak w 2023 r. z 1,2 miliona domów sprzedanych w Turcji 35 000 domów (3%) zostało sprzedanych obcokrajowcom, a około 30% tych domów sprzedanych obcokrajowcom zostało sprzedanych Rosjanom” – powiedział Yapan, dodając, że rosyjscy inwestorzy niedawno zaczął zamieniać Turcję na inne kierunki, takie jak Cypr.
Inwestowanie na tureckim rynku nieruchomości – czy jest już za późno?
Rynek turecki gwałtownie zahamował w wyniku wysokich cen mieszkań i wynajmu, wysokich stóp procentowych oraz spadających realnych dochodów gospodarstw domowych ze względu na wysoką inflację.
Ceny domów w ujęciu nominalnym nadal rosną, ale pozostają w tyle za inflacją. Dlatego też w ujęciu realnym ostatnio stają się coraz tańsze.
Wysokie koszty budowy mogą prowadzić do ograniczonej podaży. Jeśli jednak popyt na domy wzrośnie, a stopy procentowe spadną w celu pobudzenia wzrostu, może to pomóc w przezwyciężeniu obecnej stagnacji.
Jednak w tej chwili ludzi nie stać na zakup domu, co prowadzi do utrzymujących się wysokich cen wynajmu, a to faktycznie pozostawia trochę miejsca na inwestycje dla nabywców za gotówkę.
„Istnieje proporcja na przykład w Stambule czy w Turcji” – wyjaśnił Yapan. „W większości przypadków cena sprzedaży domu była 300 razy wyższa od czynszu. To średnia. Ale teraz czynsze są bardzo wysokie”.
„Podwyżka czynszu jest większa niż podwyżka cen domów” – powiedział. „Więc teraz ta średnia spada między 250-300”.
Teoretycznie oznacza to, że w mniej niż 300 miesięcy inwestorzy mogą odzyskać cenę domu.
